给老景区提个醒儿

旅游的发展，在接下来很长时间内，首先要注重的是旅游产品给予游客的的品质及感受，赚快钱的时代基本终结。今年春天以来，“民宿”与“露营”爆火，虽有疫情管控因素，却也体现了人们追求更自然、自由的生活方式，这是一个重要的信号。

01

不要乱投资，不盲目更不盲从

互联网有帮助，也有伤害。在网上看别人哪个项目火就直接掏钱做，岂不知全国已经出现了诸多此类产品，最终的结局就是产品火2年之后就剩一堆建筑垃圾，想清理，还舍不得，还要花钱。四年前，受邀参加一个之前规划景区的开业调研，现场给予提升建议，十分不建议他们做玻璃滑梯，建议改做营地，增加自然亲近感，补充住宿产品。景区坚持还是做了玻璃滑梯，全国将近4000个同类产品了，又加上疫情，滑梯没挣到钱，营地又没赶上，让人遗憾。

02

注重景区的“雕琢”，实现产品“三卖”

卖品质，卖品位，卖品牌。品质是产品层面的质量问题，包含服务，更是体验产品本身；品位是文化层面的精神感知，有修身养性之德；品牌是市场公认的影响力和吸引力。

真正的为游客服务，哪怕是产品再旧，抓住了游客的心灵共鸣，还愁没有游客吗？哪怕仅仅只有高品质的服务，也会让游客游的“舒坦”。

03

将景区打造为游客的“第三生活地”

注重游客的复游率。所谓“第三生活地”是指除了出生地，工作地之外的第三个可以感受生活的地方。

景区的提升要奔着这样目标前行，产品围绕着留得下游客的角度出发，再反复论证可行性，否则，游客还是过客。以往景区看游客量，往后很长的时间还要拼游客的复游率，这点更重要！（注：“第三生活地”为为了阐明观点，作者自行定义命名。）

04

“氛围营造”更重要

注重景观、建筑、小品设计的同时，一定要注重设计产品所营造的空间体验，即“氛围营造”。

前年接过一个露营地的急活儿，一片山林，从设计施工图、方案过审、土地征收、财政审计等繁琐工序到完工开业运营一年时间，露营设施尽量要采购，项目除了时间紧外，最大的难点是“能采购的设施”会在全国层面上有重复产品，最终我们采用的是结合自然景观，在设施存在同质化的前提下，注重了设施外部氛围的体验，不同的分区不同规模的平台、不同的景观，让游客真正体验的是营地的生活氛围，目前营地已经开业，欢迎大家去“盘它”——重庆雪宝山音乐营地。

05

不盲目扩大景区规模

不要盲目的扩大景区，做二期、三期、四期，在扩大之前，先考虑一期是否能更好，做好产品深耕。

旅游投资算是重投资，为了建设所配套的市政、土地等，哪个不需要资金。未来的旅游不在于你的地盘有多大，而在于你的产品有多高，“产品深耕”是景区的重要出路。

06

提升阶段的追加投资要讲究“即时回报”

追加投资，如果有可能的情况下，要追求即时回报（当年投资，当年就有收益）。这三年疫情，旅游业可以说是“血崩”，投资如果没有产出、产出太慢甚至亏损，都会造成项目的发育不良。我们近两年做过两个乡村项目，一个在重庆綦江郭扶镇，一个在湖南平江芦溪村。一个考虑到了镇政府财政有限，一个考虑到了疫情之下旅行社公司的资金压力。在做这两个项目的时候，就设计了迅速投资并运营的产品（在土地、手续等齐全的前提下，工期1个月甚至半个月就能完成），起码能够实现边建设边运营的良性发展过程。

07

旅游不是玩情怀，是让别人来玩

文旅投资不是地方人群自己游玩，而是要考虑区域、全国市场。文旅投资“要有激情，更要冷静，更要有牛劲”。

项目地的优势要清晰，不足更要了解，通过产品改变不足，甚至将不足转变为卖点，这样的景区才能做好。

经验：前几年做过一个康养项目，康养的命题是确定的，也是地方大势所趋，项目地的景观资源确实是一流的，但是项目地做康养有个巨大的挑战“气候过渡潮湿”，可以说是在这游玩半个月，可能会得风湿病。这样的气候，再好的环境还谈何康养，真有点”天方夜谭”的感觉。但是不做应付性的规划是十多年从事工作的职业律条，围绕潮湿不能康养的难题，首先提出“把潮湿转变为康养的优势”的论点。利用潮湿气候，结合中医的诱导式疗法，借助当地的道地中药材，来治疗风湿，让“不可能”转变为“不可思议”，并结合此点，形成了“吃住行游购娱”全体系的、有卖点的康养产品系列。

08

选择合适的“谋士”

景区的发展提升要有合适的参谋，这里说一点可能得罪同行但同行绝对认可、又对景区老板有巨大帮助的话题。

老板的决策首先要通过规划设计体现出来，选择规划设计团队一定要选择：不应付、不复制、不动脑的团队。其实现在有太多的团队“责任心”不强，甚至毫无底线：

一味的复制，美其名曰“这么多年了，该有的创意都有了，哪有那么多创意出现”；

一味的照猫画虎，规划设计是一门具有很强专业性的内容，不是“插画”，现在很多规划文本中的图纸与插画无异，让人目瞪口呆；

一味的降低价格，因为规划图都当“插画”做了，成本低廉，为了拿项目不顾品质，只求赚一次性的设计费，规划设计费十几年了没有涨价，全国人工、物价上涨的情况下，设计费还低于指导标准及同行太多（甚至按照标准的四分之一”取费），这样团队，投资方一定要慎重，成果也不敢用吧。

规划设计不仅要为甲方负责，还要对得起自己的职业操守，永远记得，设计费与甲方的投资费用永远是芝麻与西瓜的对比。

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